Bonus casa 2026 a Roma: detrazioni, regole e scadenze

A cura di Ennio Di Luca, titolare di Edil Dima — aggiornato al 28 settembre 2026

In breve: i bonus casa 2026 restano quelli del 2025. Per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus la detrazione è del 50% se i lavori riguardano l’abitazione principale e paga il proprietario (o chi ha un diritto reale, per esempio l’usufruttuario); in tutti gli altri casi è del 36%, con un tetto di 96.000 € per unità immobiliare. Il bonus mobili vale il 50% su massimo 5.000 €. Dal 1° gennaio 2027, con le regole in vigore oggi, le percentuali scendono al 36% e al 30% e il bonus mobili non è previsto. Conta la data del bonifico: quello che paghi entro il 31 dicembre 2026 segue le regole del 2026.

Qui sotto trovi la tabella completa con le fonti, chi può detrarre, come pagare senza perdere il bonus e le scadenze di fine anno. Per ogni tema c’è poi una guida di approfondimento. Noi di Edil Dima prepariamo fatture e seguiamo i pagamenti dei cantieri ogni giorno, a Roma e provincia: in questa pagina abbiamo messo le regole che contano in pratica, controllate sui testi ufficiali.

Bonus casa 2026: cosa vale oggi e cosa cambia nel 2027

  • 2026. La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22) ha confermato per un altro anno le aliquote del 2025: 50% per l’abitazione principale di proprietari e titolari di diritti reali, 36% negli altri casi, spesa massima 96.000 € per unità immobiliare. Le stesse percentuali valgono per ecobonus e sismabonus.
  • 2027. La legge in vigore prevede il 36% per l’abitazione principale e il 30% negli altri casi, sempre su 96.000 €. Dal 2028 al 2033, salvo modifiche, la detrazione scende al 30% per tutti, con tetto di 48.000 €.
  • Nuovo TUIR. Dal 1° gennaio 2027 le detrazioni passano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117): cambia la numerazione degli articoli, non le percentuali già fissate per il 2027.
  • Proroga del 50% anche nel 2027? Il viceministro dell’Economia Maurizio Leo ha dichiarato che una conferma delle aliquote attuali per il 2027 sarà valutata se ci saranno le risorse. È una proposta, non una legge. Finché la prossima Legge di Bilancio non sarà approvata, per il 2027 valgono 36% e 30%.

La tabella dei bonus casa 2026 e delle aliquote 2027

Agevolazione Spese pagate nel 2026 Spese pagate nel 2027 Tetto e note
Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR): abitazione principale, paga il proprietario o il titolare di un diritto reale 50% 36% 96.000 € per unità immobiliare, 10 rate annuali
Bonus ristrutturazioni: tutti gli altri casi (seconda casa, casa affittata, spese pagate da familiare convivente, comodatario o inquilino) 36% 30% 96.000 € per unità immobiliare, 10 rate annuali
Ecobonus (riqualificazione energetica) 50% abitazione principale del proprietario, 36% altri casi 36% abitazione principale del proprietario, 30% altri casi Limiti diversi per tipo di intervento (cappotto, infissi, pompe di calore…). Dal 2025 escluse le caldaie alimentate solo a combustibili fossili. Comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori
Sismabonus (anche sismabonus acquisti) 50% abitazione principale del proprietario, 36% altri casi 36% abitazione principale del proprietario, 30% altri casi 96.000 € per unità immobiliare
Bonus mobili ed elettrodomestici 50% Non previsto dalla legge attuale Massimo 5.000 € per unità immobiliare. Serve un intervento di recupero edilizio iniziato dal 1° gennaio 2025 e prima dell’acquisto
Superbonus Non disponibile per i lavori ordinari a Roma e provincia Non disponibile Il 65% per i condomini si è chiuso il 31/12/2025. Restano solo casi residui della ricostruzione dopo i sismi del 2009 e del 2016 nei comuni colpiti
Bonus barriere architettoniche 75% Non più in vigore Non più in vigore Scaduto il 31/12/2025 e non prorogato. Gli interventi per eliminare le barriere restano agevolabili con il bonus ristrutturazioni (50% o 36%)
Conto Termico 3.0 (GSE) Contributo diretto fino al 65% delle spese ammissibili, entro i massimali Nessuna scadenza prevista ad oggi Operativo dal 25 dicembre 2025. Per i privati: pompe di calore, solare termico, generatori a biomassa, scaldacqua a pompa di calore, sistemi ibridi. Non si somma alle detrazioni sullo stesso intervento
IVA agevolata sui lavori di manutenzione in casa 10% 10% Sui “beni significativi” (infissi, caldaie, sanitari, climatizzatori…) il 10% si applica solo fino al valore della manodopera; la parte eccedente va al 22%

Due dettagli che spesso sfuggono

  • Redditi sopra i 75.000 €. Dal 2025 c’è un tetto complessivo alle detrazioni (art. 16-ter del TUIR), che dipende dal reddito e dai figli a carico. Se sei in questa fascia, fai fare il calcolo al commercialista prima di decidere quanto spendere.
  • Caldaie. Una caldaia a gas da sola non dà più diritto né all’ecobonus né al bonus ristrutturazioni; restano agevolabili, per esempio, i sistemi ibridi con pompa di calore.

Chi può detrarre: proprietario, familiare, coniuge, comodatario, inquilino

Possono detrarre tutti quelli che sostengono la spesa e hanno un titolo sull’immobile, ma non tutti con la stessa percentuale. Con la circolare 8/E del 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’aliquota più alta spetta solo a chi è titolare della proprietà o di un diritto reale (anche nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) e ha l’immobile come abitazione principale. Con la risposta n. 119 dell’8 giugno 2026 ha aggiunto che basta che la casa sia abitazione principale all’inizio dei lavori, al momento del pagamento oppure a lavori finiti, e che un trasloco successivo non fa perdere il 50%.

Chi paga Condizioni principali Aliquota 2026 Aliquota 2027
Proprietario o titolare di un diritto reale (anche coniuge comproprietario) La casa è la sua abitazione principale 50% 36%
Proprietario, altra casa Seconda casa, casa affittata o data in uso 36% 30%
Familiare convivente (coniuge non proprietario, unito civilmente, convivente di fatto, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°) Convivenza con il proprietario già all’inizio dei lavori; fatture e bonifici a suo nome 36% 30%
Comodatario Contratto di comodato registrato e consenso del proprietario ai lavori 36% 30%
Inquilino Contratto di locazione registrato e consenso del proprietario ai lavori 36% 30%

In casa succede spesso che a pagare sia il coniuge non intestatario: può detrarre, ma al 36%. Se l’obiettivo è il 50%, conviene che bonifici e fatture siano del coniuge proprietario. Trovi i casi pratici nelle guide sulla detrazione per il coniuge non proprietario e sulla fattura per la detrazione.

Come pagare: bonifico parlante, fatture e rate

Bonifico, fatture e data del pagamento

  1. Bonifico “parlante”. Per i lavori serve il bonifico bancario o postale apposito per le detrazioni, con la causale del bonus (per il bonus ristrutturazioni il riferimento è l’art. 16-bis del TUIR), il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell’impresa. Contanti, assegni e carte non valgono. La banca trattiene l’11% all’impresa come acconto d’imposta: non riduce la tua detrazione.
  2. Fatture intestate a chi detrae. Se detraete in due, entrambi i nomi devono comparire su fatture e bonifici, con le quote di ciascuno.
  3. Criterio di cassa. Per le persone fisiche l’aliquota dipende dall’anno del bonifico, non dalla data della fattura o di fine lavori. Un acconto pagato a dicembre 2026 segue le regole 2026, il saldo pagato nel 2027 quelle 2027. Nei condomini conta la data del bonifico dell’amministratore.

Rate, capienza IRPEF e documenti

  1. 10 rate annuali uguali. La detrazione si recupera in dieci anni, a partire dalla dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai pagato.
  2. Capienza IRPEF. La detrazione riduce l’IRPEF che paghi, non è un rimborso. Se in un anno la tua imposta è più bassa della rata, la differenza si perde e non si recupera. Prima di pagare, controlla l’ultimo 730.
  3. Niente sconto in fattura né cessione del credito per i nuovi lavori: dal 2023-2024 queste opzioni sono rimaste solo per casi residui.
  4. Documenti da conservare. Titolo edilizio (per esempio la CILA) o, per l’edilizia libera, la dichiarazione sostitutiva con la data di inizio lavori; fatture; ricevute dei bonifici; comunicazione ENEA quando richiesta.

Per il bonus mobili le regole di pagamento sono diverse: oltre al bonifico sono ammesse carte di debito e di credito, non i contanti. Se finanzi i lavori con un mutuo, sugli interessi può spettare una detrazione a parte: la spieghiamo nella guida sul mutuo per ristrutturare la prima casa.

Bonus casa 2026: le scadenze del 31 dicembre

  • Ultimo bonifico al 50%. Per avere il 50% sull’abitazione principale, il bonifico deve partire entro il 31 dicembre 2026. Non ridurti agli ultimi giorni: lascia qualche giorno di margine con la banca.
  • Acconti solo per lavori veri. Un acconto pagato nel 2026 deve corrispondere a lavori concordati per iscritto e che verranno eseguiti davvero, in linea con il preventivo e con il titolo edilizio.
  • Bonus mobili. Gli acquisti vanno pagati entro il 31 dicembre 2026, dopo l’inizio dei lavori. Per il 2027, ad oggi, il bonus non c’è.
  • Titolo edilizio prima di iniziare. Se i lavori richiedono la CILA, va presentata prima dell’inizio: trovi tutto nella guida alla CILA.
  • ENEA entro 90 giorni. Per ecobonus e per alcuni interventi del bonus ristrutturazioni che fanno risparmiare energia (infissi, caldaie, pompe di calore, grandi elettrodomestici del bonus mobili) la comunicazione all’ENEA va inviata entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dall’acquisto.

Se stai decidendo se anticipare i lavori a quest’anno, abbiamo fatto i conti su casi concreti nell’articolo Ristrutturare nel 2026 o nel 2027? Il bonus scende dal 50% al 36%.

Case green (direttiva EPBD): a che punto è l’Italia

La direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici, detta “case green”, chiede agli Stati di ridurre il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020. Il termine per recepirla era il 29 maggio 2026: l’Italia non l’ha rispettato, e anche la bozza del piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, attesa entro fine 2025, non è stata inviata nei tempi (idealista, giugno 2026). Il 10 settembre 2026 il ministro Tommaso Foti ha annunciato che il recepimento sarà inserito con un emendamento nella legge di delegazione europea 2026 (QualEnergia, 14 settembre 2026). Il piano nazionale definitivo è atteso entro la fine del 2026.

In pratica, oggi: nessun obbligo di ristrutturare è in vigore per i singoli proprietari. Le scelte fatte adesso (isolamento, infissi, pompe di calore al posto delle caldaie a gas) vanno comunque nella direzione indicata dalla direttiva. Aggiorneremo questa sezione quando ci saranno i testi italiani.

Le guide per capitolo

Quanto costerebbe il tuo lavoro?

Per un primo ordine di grandezza usa il nostro calcolatore del preventivo di ristrutturazione: in pochi minuti hai una stima da cui partire per fare i conti con la detrazione. Per un preventivo scritto serve un sopralluogo. Prima di iniziare, verifica anche quale titolo edilizio serve con la guida alla CILA.

Domande frequenti

Pago l’acconto a dicembre 2026 e il saldo a marzo 2027: che aliquota ho?

Conta l’anno del bonifico. Se sei proprietario e la casa è la tua abitazione principale, hai il 50% su quanto pagato nel 2026 e il 36% su quanto pagato nel 2027.

Il tetto di 96.000 € vale per persona o per casa?

Per unità immobiliare. Se più persone pagano per la stessa casa, il tetto si divide tra loro. Se i lavori proseguono da un anno all’altro, si tiene conto anche di quanto già speso per lo stesso intervento.

Compro casa, la ristrutturo e ci vado a vivere a lavori finiti: ho il 50%?

Sì, se sei proprietario e la casa diventa la tua abitazione principale al termine dei lavori: lo ha confermato l’Agenzia con la circolare 8/E del 2025 e la risposta n. 119 del 2026.

Posso ancora avere lo sconto in fattura o cedere il credito?

Per i nuovi lavori no, salvo casi residui previsti dalla legge. La detrazione si recupera solo in dichiarazione, in dieci anni.

Se vendo la casa prima di aver finito le rate?

Di regola le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica, a meno che nell’atto di vendita non si stabilisca che restano al venditore.

Fonti ufficiali

Queste informazioni non sostituiscono il parere di un commercialista o CAF.