Mutuo Ristrutturazione Prima Casa: Detrazione Fiscale
La risposta breve: sì, il mutuo per la ristrutturazione della prima casa è detraibile, ma nel senso giusto: si detraggono gli interessi passivi (non le rate di capitale) al 19%, su un massimo di 2.582,28 € l’anno tra interessi e oneri accessori, quindi fino a circa 490 € di detrazione l’anno. Vale solo per un mutuo ipotecario stipulato per costruire o ristrutturare l’abitazione principale, con tempi e requisiti precisi. Separatamente, le spese dei lavori pagate con i soldi del mutuo possono avere il bonus ristrutturazioni: nel 2026 il 50% se sei proprietario e la casa è la tua abitazione principale, il 36% negli altri casi.
Sono due agevolazioni diverse che spesso si confondono. Qui sotto trovi i requisiti di entrambe, come si incastrano e cosa controllare prima di firmare il mutuo. Il quadro completo dei bonus è nella nostra guida ai bonus casa 2026 a Roma.
Mutuo per la ristrutturazione della prima casa: le detrazioni nel 2026
La detrazione degli interessi è prevista dall’art. 15, comma 1-ter, del TUIR e dal D.M. 30 luglio 1999, n. 311. Non è una novità degli ultimi anni e non è stata cambiata dalle Leggi di Bilancio 2025 e 2026: è la stessa regola da anni.
| Agevolazione | Su cosa | Quanto nel 2026 |
|---|---|---|
| Detrazione interessi del mutuo (art. 15, c. 1-ter TUIR) | Interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione del mutuo | 19% su massimo 2.582,28 € l’anno |
| Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR) | Spese dei lavori pagate con bonifico parlante | 50% abitazione principale del proprietario, 36% altri casi, su massimo 96.000 €, in 10 rate |
Requisiti per la detrazione degli interessi
- Mutuo ipotecario stipulato per costruire o ristrutturare l’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
- Tempi: il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi precedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori.
- Abitazione principale: la casa deve diventarlo entro 6 mesi dalla fine dei lavori.
- Chi detrae: chi stipula il mutuo e possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
- Tipo di lavori: interventi realizzati con il titolo abilitativo del Comune. Per “ristrutturazione” qui si intende la ristrutturazione edilizia in senso tecnico (art. 3, comma 1, lettera d, del DPR 380/2001): di regola una manutenzione straordinaria, come il rifacimento di bagno e cucina con la CILA, non basta. Su questo punto fatti confermare dal CAF o dal commercialista prima di stipulare.
- Importo: gli interessi si detraggono solo sulla parte di mutuo effettivamente spesa per i lavori, documentata con le fatture.
Quando si perde la detrazione degli interessi
- Se la casa non diventa abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.
- Se i lavori non finiscono entro il termine previsto dal titolo edilizio, salvo ritardi dovuti al Comune.
- Dall’anno successivo a quello in cui la casa smette di essere abitazione principale.
Lavori pagati con il mutuo: il bonus ristrutturazioni
Le spese dei lavori sono un’altra cosa rispetto agli interessi. Se paghi l’impresa con i soldi del mutuo, quelle spese possono avere il bonus ristrutturazioni come qualsiasi altro pagamento, purché:
- il pagamento avvenga con bonifico parlante (causale con il riferimento all’art. 16-bis del TUIR, il tuo codice fiscale e la partita IVA dell’impresa);
- le fatture siano intestate a chi detrae (vedi la guida su come deve essere la fattura per la detrazione);
- ci sia il titolo edilizio quando serve (per esempio la CILA).
Aliquote per le spese pagate nel 2026: 50% se sei proprietario (o titolare di un diritto reale) e la casa è la tua abitazione principale, 36% negli altri casi, fino a 96.000 €. Per le spese pagate nel 2027 la legge attuale prevede il 36% e il 30%: conta la data del bonifico, non quella del mutuo. Se paghi in più tranche a cavallo d’anno, ogni bonifico segue l’aliquota del suo anno.
Cosa controllare prima di firmare il mutuo
- Il calendario: data di inizio lavori (dal titolo edilizio o dalla dichiarazione sostitutiva) e data di stipula del mutuo devono rientrare nella finestra 6 mesi prima / 18 mesi dopo.
- Il tipo di intervento: chiedi al tecnico che segue la pratica come sarà qualificato. Da questo dipende se gli interessi sono detraibili.
- La capienza IRPEF: interessi del mutuo e rate del bonus ristrutturazioni riducono la stessa imposta. Se sommate superano la tua IRPEF annua, una parte si perde. Con redditi sopra i 75.000 € c’è anche il tetto complessivo alle detrazioni (art. 16-ter del TUIR).
- Il preventivo: per chiedere un importo di mutuo sensato serve un preventivo scritto e dettagliato. Per un primo ordine di grandezza puoi usare il nostro calcolatore del preventivo di ristrutturazione.
Domande frequenti
Il mutuo per la ristrutturazione della prima casa è detraibile?
Sono detraibili gli interessi passivi, al 19% su massimo 2.582,28 € l’anno, se il mutuo è ipotecario, è stipulato nei tempi previsti e riguarda la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale. Le rate di capitale non si detraggono.
Posso avere sia la detrazione degli interessi sia il bonus ristrutturazioni?
Sì: sono due agevolazioni diverse. Gli interessi vanno nella detrazione del 19%, le spese dei lavori pagate con bonifico parlante nel bonus ristrutturazioni (50% o 36% nel 2026).
Anche le spese del notaio e della perizia sono detraibili?
Gli oneri accessori del mutuo (per esempio la parte di onorario notarile relativa al contratto di mutuo, le spese di istruttoria e di perizia, l’imposta sostitutiva) rientrano nella detrazione del 19%, ma sempre dentro il limite annuo di 2.582,28 € insieme agli interessi.
Se affitto la casa dopo i lavori?
La detrazione degli interessi si interrompe dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più abitazione principale. Per il bonus ristrutturazioni al 50%, invece, l’Agenzia ha chiarito con la risposta n. 119 del 2026 che un trasloco successivo non fa perdere l’aliquota già maturata.
Fonti
- Art. 15, comma 1-ter, del TUIR (DPR 917/1986) e D.M. 30 luglio 1999, n. 311
- Agenzia delle Entrate, guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (febbraio 2026)
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026)
Queste informazioni non sostituiscono il parere di un commercialista o CAF.