CILA in sanatoria a Roma: quando serve, quanto costa e come si fa
La CILA in sanatoria è la CILA presentata in ritardo, per lavori interni già iniziati o già finiti senza averla comunicata al Comune. Si paga una sanzione di 1.000 euro, che scende a circa 333 euro se i lavori sono ancora in corso, e a Roma si presenta online come una CILA normale. Funziona però solo per i lavori che rientravano davvero nella CILA: se sono state toccate strutture o facciate serve un’altra strada. Qui trovi quando si può usare, quanto costa e come si fa.
In breve
- Cos’è: una CILA presentata dopo l’inizio dei lavori. “In sanatoria”, “tardiva” o “postuma” sono nomi d’uso: la legge parla solo di mancata comunicazione.
- Sanzione: 1.000 euro; circa 333 euro se la presenti di tua iniziativa mentre i lavori sono in corso.
- Chi la presenta: un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), come per la CILA ordinaria.
- Dove: a Roma solo online, sullo sportello telematico SUET.
- Quando non basta: lavori su parti strutturali o prospetti, aumenti di volume, cambi d’uso rilevanti.
Cos’è la CILA in sanatoria
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) va trasmessa prima di iniziare i lavori di manutenzione straordinaria che non toccano le strutture: spostare tramezzi, fare un nuovo bagno, cambiare la distribuzione delle stanze. Se quei lavori sono partiti senza, l’art. 6-bis del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) prevede una sanzione in denaro e permette di mettersi in regola presentando la comunicazione in ritardo.
Il modulo unificato usato nel Lazio prevede due casi:
- intervento in corso di esecuzione: i lavori sono iniziati ma non finiti. È la CILA tardiva, con sanzione ridotta;
- intervento già realizzato: i lavori sono finiti, magari da anni. È quella che di solito si chiama CILA in sanatoria o postuma, con sanzione piena.
In tutti e due i casi resta una CILA: il tecnico deve comunque asseverare, cioè dichiarare sotto la sua responsabilità, che i lavori rispettano le regole urbanistiche ed edilizie e che non hanno interessato le parti strutturali dell’edificio. Se questo non è vero, la CILA in sanatoria non si può usare.
Quando serve: i casi più frequenti
I casi tipici sono quelli in cui la casa non corrisponde più alla planimetria depositata, per lavori interni fatti senza pratica:
- un tramezzo demolito o spostato per unire cucina e soggiorno;
- un secondo bagno ricavato da un ripostiglio o da una parte di camera;
- una porta spostata o una stanza divisa in due;
- lavori ereditati: li ha fatti il vecchio proprietario e te ne accorgi quando vuoi vendere o ristrutturare.
Non serve invece per le differenze minime. Il Testo unico (art. 34-bis) prevede delle tolleranze: piccoli scostamenti nelle misure e alcune irregolarità di esecuzione non sono abusi e non vanno sanati. Le dichiara il tecnico quando attesta lo stato legittimo dell’immobile.
Quando la CILA in sanatoria non basta
La CILA tardiva sistema solo lavori che si potevano fare con una CILA. Non basta se:
- è stato toccato un muro portante, un solaio o un’altra parte strutturale;
- sono stati modificati i prospetti: finestre aperte, chiuse o allargate;
- è aumentato il volume, per esempio con una veranda chiusa stabilmente;
- è cambiata la destinazione d’uso in modo rilevante;
- l’immobile ha un vincolo e mancano le autorizzazioni.
In questi casi i lavori richiedevano una SCIA o un permesso di costruire. La strada è l’accertamento di conformità (artt. 36-bis e 37 del Testo unico, rivisti dal decreto Salva Casa): la sanzione non è fissa, dipende dall’aumento di valore dell’immobile e parte da importi più alti. Se è vincolato anche il paesaggio serve un parere in più. Quale strada seguire lo stabilisce il tecnico dopo aver visto la casa e i documenti.
Quanto costa la CILA in sanatoria a Roma
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Sanzione, lavori già finiti | 1.000 € | Fissata dalla legge (art. 6-bis) |
| Sanzione, lavori ancora in corso | circa 333 € | Ridotta di due terzi se la presenti spontaneamente |
| Diritti di segreteria del Comune | Secondo il tariffario di Roma Capitale | Dipendono dalla superficie: vedi la guida alla CILA a Roma |
| Onorario del tecnico | Preventivo dello studio | Sale se i documenti della casa vanno ricostruiti |
| Aggiornamento del catasto | Tributi catastali più compenso del tecnico | Serve se la planimetria non corrisponde |
La sanzione è la stessa in tutta Italia. Cambiano i diritti comunali e la parcella: prima di partire chiedi al tecnico un preventivo scritto che comprenda rilievo, ricerca dei vecchi titoli, pratica e catasto.
Come si fa a Roma, passo per passo
- Incarica un tecnico abilitato. Senza la sua asseverazione la CILA non si può presentare.
- Verifica dello stato legittimo. Il tecnico recupera i titoli edilizi della casa e li confronta con lo stato di fatto e con la planimetria catastale. È il passaggio che dice se la CILA in sanatoria basta.
- Rilievo e disegni. Servono le piante di come era la casa e di come è oggi.
- Pagamento di sanzione e diritti. La ricevuta della sanzione è uno degli allegati previsti dal modulo.
- Invio sul SUET. A Roma la pratica si trasmette solo sullo Sportello Unico per l’Edilizia Telematico. Nel modulo il tecnico indica se l’intervento è in corso o già realizzato, e in che data.
- Catasto. Se la planimetria non corrisponde, il tecnico presenta la variazione catastale.
Se l’edificio è nella Carta per la Qualità del piano regolatore di Roma o ha altri vincoli, prima servono i pareri previsti: i tempi si allungano e conviene saperlo subito.
Perché conviene mettersi in regola
- Per fare nuovi lavori. Ogni nuova pratica parte dallo stato legittimo della casa. Se quello che c’è non corrisponde ai titoli, il tecnico non può asseverare la nuova CILA finché la differenza non è sistemata.
- Per le detrazioni fiscali. Il Testo unico (art. 49) esclude dalle agevolazioni fiscali gli interventi abusivi. Chi vuole usare il bonus ristrutturazione ha bisogno di una casa e di una pratica in ordine.
- Per vendere. Quando si vende, la corrispondenza tra casa, planimetria e titoli edilizi viene di norma controllata: una differenza scoperta all’ultimo può rallentare la vendita.
- Per lo stato legittimo. Dopo il Salva Casa, anche i titoli in sanatoria e il pagamento delle sanzioni concorrono a formare lo stato legittimo (art. 9-bis).
Come lavoriamo noi
Edil Dima è un’impresa di ristrutturazioni: le pratiche le firma e le presenta un tecnico abilitato, non noi. Quello che facciamo è accorgercene in tempo. Al sopralluogo confrontiamo la casa con la planimetria che hai: se un muro o un bagno non tornano, te lo diciamo prima di parlare di preventivo, così il tecnico può sistemare la situazione prima di aprire il nuovo cantiere e non a lavori iniziati.
Se stai per ristrutturare a Roma o in provincia, puoi farti un’idea della spesa con il calcolatore oppure chiederci un sopralluogo. Sulle detrazioni trovi tutto nella guida ai bonus casa 2026 a Roma.
Domande frequenti
Quanto costa la sanzione per la CILA in sanatoria?
1.000 euro se i lavori sono già finiti. Circa 333 euro, cioè un terzo, se presenti la CILA di tua iniziativa mentre i lavori sono ancora in corso. A questi si aggiungono diritti comunali e compenso del tecnico.
Posso presentarla da solo?
No. Anche in sanatoria la CILA deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che a Roma la trasmette sul portale SUET.
I lavori li ha fatti il vecchio proprietario: devo sistemare io?
La regolarità riguarda l’immobile, quindi oggi il problema è di chi lo possiede. Se stai comprando, fai controllare la corrispondenza tra casa, planimetria e titoli prima del rogito.
Ho spostato un muro portante: basta la CILA in sanatoria?
No. Gli interventi sulle strutture richiedono la SCIA e la pratica sismica: per sanarli serve l’accertamento di conformità, con sanzioni diverse e più alte.
Dopo qualche anno la sanzione non si paga più?
Non contarci. Sul tema non c’è un’indicazione ufficiale chiara e, in ogni caso, finché la pratica manca la casa resta diversa dai titoli depositati: il problema torna fuori al primo lavoro o alla vendita. Parlane con il tecnico.
Devo aggiornare anche il catasto?
Sì, se la planimetria catastale non corrisponde alla casa. La variazione la presenta il tecnico. La planimetria catastale aggiornata, da sola, non sostituisce la pratica edilizia.
Fonti ufficiali
- DPR 380/2001, art. 6-bis: comunicazione di inizio lavori asseverata (Normattiva); stesso decreto, artt. 9-bis, 22, 34-bis, 36-bis, 37 e 49
- Regione Lazio, determinazione G05745 del 9 maggio 2025: modulistica edilizia unificata
- Italia Semplice, modulistica aggiornata al Salva Casa
- Sovrintendenza Capitolina, pareri urbanistici ed edilizi
- Roma Capitale, sportello edilizio telematico SUET
Situazione aggiornata al 5 ottobre 2026. Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la valutazione di un tecnico abilitato sul singolo immobile: è il tecnico a stabilire quale pratica serve e se i lavori si possono sanare.