Case green: cosa cambia davvero per un appartamento (e cosa no)

A cura di Edil Dima — aggiornato al 2 novembre 2026

Cosa cambia con le case green per chi ha un appartamento? Per ora, in concreto, poco di obbligatorio. La direttiva europea 2024/1275 non impone al singolo proprietario di ristrutturare, non vieta di vendere o affittare una casa in classe G e non mette fuori legge la caldaia a gas che hai già. Chiede invece agli Stati di ridurre il consumo medio delle abitazioni e cambia le regole su incentivi, caldaie nuove e attestato energetico. A inizio novembre 2026 l’Italia non l’ha ancora recepita. Qui trovi cosa è già cambiato, cosa arriverà e cosa conviene fare se stai per ristrutturare.

Cos’è la direttiva case green

“Case green” è il nome con cui si indica la direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici, conosciuta anche come EPBD. È stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024 ed è in vigore dal 28 maggio 2024. Gli Stati dovevano trasformarla in legge nazionale entro il 29 maggio 2026. L’obiettivo di fondo è arrivare entro il 2050 a un parco di edifici a emissioni zero.

Una direttiva non si applica da sola ai cittadini: fissa obiettivi che ogni Stato traduce in regole proprie. Per questo, finché non c’è la legge italiana, molte cose di cui si legge sono ancora possibilità e non obblighi.

Case green: cosa non cambia per il tuo appartamento

Intorno alla direttiva girano molte voci. Ecco le più comuni, confrontate con quello che dice davvero la Commissione europea:

Si sente dire	Cosa prevede davvero
“Entro il 2030 devo ristrutturare casa”	No. La Commissione scrive che la direttiva non impone obblighi di ristrutturazione ai singoli proprietari. L’obiettivo riguarda la media nazionale: consumo di energia primaria delle abitazioni giù del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020.
“Una casa in classe G non si potrà più vendere o affittare”	La direttiva non prevede divieti di vendita o di affitto. Resta l’obbligo, già in vigore, di avere l’attestato di prestazione energetica.
“Dal 2040 la caldaia a gas è vietata”	Il 2040 è un obiettivo di eliminazione graduale che gli Stati devono inserire nei loro piani, non un divieto europeo per i privati. Non c’è una data europea di stop all’installazione.
“Dovrò mettere i pannelli solari sul tetto”	L’obbligo di impianti solari riguarda gli edifici residenziali nuovi dal 31 dicembre 2029. Per le case esistenti non c’è un obbligo generale.
“Ci saranno multe per i proprietari”	La direttiva non prevede sanzioni per i proprietari. Le procedure aperte dalla Commissione riguardano lo Stato italiano, che è in ritardo.

Come arrivare al -16% lo decide ogni Stato, con una regola: almeno il 55% della riduzione deve venire dal 43% degli edifici che consumano di più. È lì che arriveranno, verosimilmente, incentivi e priorità.

Cosa è già cambiato

Niente bonus per le caldaie solo a gas

Dal 1° gennaio 2025 gli Stati non possono più dare incentivi per installare caldaie uniche a combustibili fossili. In Italia la legge di bilancio 2025 le ha escluse dalle detrazioni, e l’Agenzia delle Entrate lo ha spiegato nella circolare 8/E del 19 giugno 2025. Restano agevolabili, alle condizioni previste, i sistemi ibridi con pompa di calore e caldaia, i microcogeneratori, i generatori a biomassa e le pompe di calore. Tenere la caldaia che hai non è vietato: semplicemente, se la cambi con un’altra caldaia solo a gas, niente detrazione.

Case nuove a emissioni zero

Gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero dal 1° gennaio 2028 se sono pubblici e dal 1° gennaio 2030 tutti gli altri. Riguarda chi compra da un costruttore, non chi ha già un appartamento.

Cosa arriverà nei prossimi anni

Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. La bozza andava inviata a Bruxelles entro il 31 dicembre 2025, il piano definitivo entro il 31 dicembre 2026. Lì l’Italia dirà come intende ridurre i consumi delle abitazioni e con quali strumenti.
Nuovo attestato energetico. La direttiva introduce una scala comune da A a G, dove A corrisponde agli edifici a emissioni zero e G ai peggiori del parco nazionale. L’attestato vale 10 anni e serve quando si costruisce, si vende, si affitta, si rinnova un contratto di affitto o si fa una ristrutturazione importante. Oggi in Italia le classi vanno da A4 a G e anche l’attestato attuale vale fino a 10 anni.
Passaporto di ristrutturazione. È un piano per tappe dei lavori su un edificio. Gli Stati devono introdurlo, ma per il proprietario resta volontario, a meno che la legge nazionale non decida diversamente.
Possibili esenzioni. Gli Stati possono escludere alcune categorie, per esempio gli edifici ufficialmente tutelati per il loro valore storico o architettonico e le case abitate meno di quattro mesi l’anno. A Roma, con tanti edifici vincolati nel centro storico, sarà un punto da seguire.

Case green in Italia: a che punto siamo (novembre 2026)

La scadenza del 29 maggio 2026 è passata senza recepimento. Il 15 luglio 2026 la Commissione ha inviato una lettera di messa in mora a tutti i 27 Stati membri per lo stesso motivo; per l’Italia c’è anche una procedura aperta a marzo 2026 perché la bozza del piano di ristrutturazione non era stata inviata entro fine 2025. A settembre 2026 il Governo ha annunciato che la direttiva sarà inserita con un emendamento nella legge di delegazione europea in discussione in Parlamento. Il 30 settembre, in commissione al Senato, il testo non la prevedeva ancora e il ministro Foti ha riferito che l’Italia ha segnalato alla Commissione le difficoltà applicative. Il 1° ottobre 2026 la Commissione ha inviato all’Italia un parere motivato perché manca ancora la bozza del piano di ristrutturazione: ci sono due mesi per rispondere, poi il caso può arrivare alla Corte di giustizia. Finché la legge italiana e i decreti che seguiranno non ci sono, per chi ha un appartamento non cambia nulla di obbligatorio. Aggiorneremo questo articolo quando ci sarà il testo italiano.

Case green e ristrutturazione: cosa conviene fare adesso

Con o senza direttiva, ridurre i consumi di casa fa risparmiare in bolletta e aiuta a mantenere il valore dell’immobile. E costa meno se lo fai insieme agli altri lavori, quando pavimenti e pareti sono già aperti. Le scelte che vanno nella direzione delle case green sono queste:

Parti dall’attestato energetico. Un tecnico abilitato ti dice in che classe è la casa e quali interventi la migliorano di più. È la base per decidere e per le pratiche dei bonus.
Se la caldaia è da cambiare, valuta la pompa di calore o un sistema ibrido. Una caldaia solo a gas nuova non ha più detrazioni.
Se rifai i pavimenti, pensa al riscaldamento a pavimento. Lavora a bassa temperatura e per questo si abbina bene alla pompa di calore.
Infissi e isolamento. In appartamento si interviene su finestre, cassonetti e, se serve, con un isolamento dall’interno; il cappotto esterno in condominio si decide in assemblea. Trovi le differenze nella guida al cappotto termico interno o esterno.
Adegua l’impianto elettrico. Pompa di calore, piano a induzione e climatizzatori chiedono linee dedicate: se l’impianto è vecchio, conviene rifarlo nello stesso cantiere. Trovi segnali e regole nella guida su quando rifare l’impianto elettrico di una casa vecchia.

Posa dei tubi del riscaldamento a pavimento durante una ristrutturazione di Edil Dima a Roma — Posa del riscaldamento a pavimento in un nostro cantiere: un intervento che conviene fare quando si rifanno i pavimenti, anche in vista delle case green.

Da quanto partono alcuni interventi

Intervento	Prezzo indicativo
Pompa di calore	da circa 5.400 €
Sistema ibrido (pompa di calore e caldaia)	da circa 6.700 €
Riscaldamento a pavimento	da circa 40 €/m²
Impianto elettrico nuovo, appartamento di 70 m²	da circa 2.800 €

Sono prezzi di partenza: cosa comprende ogni voce e il prezzo definitivo si fissano dopo il sopralluogo. Per un’idea del costo dell’intera ristrutturazione puoi usare il nostro calcolatore del preventivo o leggere l’esempio su quanto costa ristrutturare 70 mq a Roma.

Bonus e incentivi per rendere la casa più efficiente

Non esiste un “bonus case green” con questo nome. Chi fa lavori per ridurre i consumi può usare le detrazioni per ristrutturazione e risparmio energetico: per le spese pagate nel 2026 il 50% per l’abitazione principale del proprietario (o del titolare di un diritto reale) e il 36% negli altri casi; per il 2027 la legge in vigore oggi prevede il 36% e il 30%. Il disegno di legge di bilancio approvato dal Governo il 28 ottobre 2026 prevede di confermare il 50% e il 36% anche nel 2027: è una proposta, non legge, e la seguiamo nella guida al bonus ristrutturazione 2027. Regole, massimali e pagamenti sono nel nostro hub bonus casa 2026.

Per le pompe di calore c’è anche il Conto Termico 3.0 del GSE, previsto anche per i privati: si chiede a lavori conclusi e per le pompe di calore l’incentivo è pari al 65% dei massimali calcolati sulle caratteristiche dell’impianto. I fondi sono limitati e a marzo 2026 le richieste sono state sospese per qualche settimana per l’eccesso di domande. Regole, apertura del portale e cumulabilità con altre agevolazioni vanno verificate sul sito del GSE prima di iniziare. Trovi come funziona nella guida su pompa di calore in appartamento e Conto Termico.

Domande frequenti

Cosa succede se non ristrutturo casa entro il 2030?

Per il singolo proprietario, oggi, niente: la direttiva non prevede obblighi di ristrutturazione né sanzioni per chi non fa lavori. L’obiettivo del 2030 riguarda il consumo medio delle abitazioni di tutto il Paese.

Potrò vendere o affittare una casa in classe G?

Sì. La direttiva non vieta la vendita o l’affitto. Serve, come già oggi, l’attestato di prestazione energetica.

Devo cambiare la caldaia a gas?

No, non c’è un obbligo. Se la sostituisci, però, una caldaia solo a gas non ha più detrazioni dal 2025; restano agevolabili i sistemi ibridi e le pompe di calore, alle condizioni previste.

Esiste un bonus case green?

Non con questo nome. Ci sono le detrazioni per ristrutturazione e risparmio energetico e, per alcuni interventi come le pompe di calore, il Conto Termico 3.0.

Un appartamento in un palazzo storico di Roma è escluso?

La direttiva permette agli Stati di escludere gli edifici ufficialmente tutelati per valore storico o architettonico. Se e come lo farà l’Italia dipende dalla legge di recepimento, che non c’è ancora.

Vuoi capire cosa conviene fare nella tua casa?

Se stai per ristrutturare e vuoi sapere quali interventi hanno senso per il tuo appartamento, chiamaci al +39 333 935 7376 o scrivi a info@edil-dima.it: veniamo a vedere la casa. Siamo a Guidonia Montecelio e lavoriamo a Roma e provincia.

Fonti ufficiali

Situazione normativa aggiornata al 2 novembre 2026. I prezzi sono indicativi: il prezzo definitivo si fissa dopo il sopralluogo. Le informazioni sui bonus hanno scopo informativo e non sostituiscono il parere di un commercialista o di un CAF.