CILA, SCIA e permesso di costruire a Roma: quale serve, documenti, costi e tempi (2026)

Scritto con Ennio Di Luca, titolare di Edil Dima — aggiornato al 28 settembre 2026

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è la pratica che serve per la maggior parte delle ristrutturazioni interne di un appartamento: spostare tramezzi, rifare bagno e cucina modificando gli impianti, unire o dividere stanze senza toccare le strutture. Se invece si interviene su parti strutturali o sulle facciate serve la SCIA; per nuovi volumi e ristrutturazioni più pesanti, il permesso di costruire. In questa guida mettiamo in fila quello che chiariamo con i clienti prima di aprire un cantiere a Roma: quale titolo serve, chi lo presenta, quanto costa, quanto tempo richiede e quali documenti preparare.

Risposta rapida: quale pratica serve per il tuo lavoro

Lavoro Titolo edilizio Riferimento
Tinteggiature, rifacimento di pavimenti, rivestimenti e intonaci interni, sostituzione dei sanitari, riparazione degli impianti esistenti Edilizia libera (nessuna pratica) art. 6 DPR 380/2001 e Glossario DM 2 marzo 2018
Spostare o demolire tramezzi non portanti, rifare bagno o cucina con nuovi impianti, unire o dividere unità immobiliari senza toccare le strutture, senza aumentare il volume e senza cambiare destinazione d’uso CILA art. 6-bis DPR 380/2001
Aprire un varco in un muro portante, rinforzare solai o travi, modificare finestre e prospetti, ristrutturazione edilizia che non rientra tra i casi del permesso di costruire SCIA (più la pratica sismica se si toccano le strutture) art. 22 DPR 380/2001
Nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione, ristrutturazione che cambia la volumetria, cambio d’uso con opere nel centro storico (zona A) Permesso di costruire (o, nei casi previsti, SCIA alternativa) artt. 10 e 23 DPR 380/2001

La tabella serve a orientarsi. Il titolo giusto lo stabilisce il tecnico dopo aver visto l’immobile, i titoli edilizi precedenti e gli eventuali vincoli: lo stesso lavoro può richiedere una pratica diversa se il muro si rivela portante o se l’edificio è vincolato.

CILA: cos’è, chi la presenta, quanto costa

Cos’è la CILA

La CILA è regolata dall’art. 6-bis del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001). È un titolo “residuale”: copre tutti gli interventi che non sono edilizia libera, non richiedono la SCIA e non richiedono il permesso di costruire. Non è un’autorizzazione: il Comune non la “approva”. Il tecnico abilitato assevera, cioè dichiara sotto la sua responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici e al regolamento edilizio, compatibili con le norme sismiche ed energetiche e che non riguardano parti strutturali dell’edificio. Alla comunicazione si allegano l’elaborato progettuale e i dati dell’impresa che eseguirà i lavori.

Quando serve la CILA

In un appartamento, la CILA serve tipicamente per la manutenzione straordinaria non strutturale:

  • demolire o spostare tramezzi non portanti e cambiare la distribuzione interna;
  • realizzare o rifare un bagno o una cucina con modifiche agli impianti;
  • rifare gli impianti elettrico, idraulico o di riscaldamento con nuovi tracciati;
  • frazionare o accorpare unità immobiliari, purché non cambino il volume complessivo e la destinazione d’uso;
  • restauro e risanamento conservativo che non toccano le strutture.

Se ci si limita a sostituire pavimenti, rivestimenti e sanitari lasciando impianti e distribuzione come sono, di solito si resta nella manutenzione ordinaria, che è edilizia libera.

Chi presenta la CILA

La CILA la presenta chi ha titolo sull’immobile, di solito il proprietario, ma deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere o perito edile iscritto al proprio ordine o collegio). Il privato non può farla da solo e l’impresa non può asseverarla. A Roma le pratiche edilizie si presentano solo online sul portale SUET di Roma Capitale: in pratica la trasmette il tecnico, accreditato sul portale, per conto del proprietario.

Quanto costa la CILA a Roma

Il costo è fatto di tre voci:

  • Diritti di istruttoria del Comune: per interventi fino a 200 mq risultano pari a 291,24 euro, con importi crescenti per superfici maggiori, versati tramite pagoPA dal SUET. Il dato è riportato in modo concorde da più studi tecnici romani; l’importo in vigore va verificato al momento della presentazione.
  • Onorario del tecnico: non esiste più una tariffa minima, quindi ogni studio fa il suo prezzo. I listini pubblicati da studi romani per una CILA ordinaria vanno indicativamente da circa 400 a 950 euro, di più se serve anche l’aggiornamento catastale o se la documentazione dell’immobile è da ricostruire.
  • Aggiornamento catastale: se cambia la planimetria, a fine lavori il tecnico presenta la variazione (DOCFA), con circa 50 euro di tributi catastali per unità oltre al suo compenso.

Sono cifre indicative. Prima di iniziare conviene chiedere al tecnico un preventivo scritto che dica cosa comprende: rilievo, pratica, eventuale direzione lavori e catasto.

Disegni di progetto e strumenti del tecnico per preparare una pratica CILA

Tempi della CILA

I lavori possono iniziare dal momento in cui la CILA è trasmessa: non c’è un periodo di attesa. Il tempo vero è quello di preparazione: rilievo, recupero dei titoli edilizi precedenti e disegni. Quando i lavori finiscono si comunica la fine lavori e, se la planimetria è cambiata, si presenta l’aggiornamento catastale.

Cosa succede se la CILA manca

L’art. 6-bis prevede una sanzione di 1.000 euro per la mancata comunicazione, ridotta di due terzi (circa 333 euro) se la CILA viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. La CILA tardiva sistema solo lavori che rientravano davvero nella CILA: se l’intervento richiedeva una SCIA o un permesso, la strada è l’accertamento di conformità, con sanzioni più alte.

SCIA: quando serve e come funziona

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, art. 22 DPR 380/2001) serve per:

  • manutenzione straordinaria che riguarda parti strutturali o i prospetti dell’edificio (varchi in muri portanti, solai, modifica delle aperture in facciata);
  • restauro e risanamento conservativo che tocca le strutture;
  • ristrutturazione edilizia che non rientra nei casi del permesso di costruire.

Anche con la SCIA i lavori possono partire dalla presentazione, ma il Comune ha 30 giorni per controllarla e può vietare la prosecuzione dei lavori se mancano i requisiti. Quando si toccano le strutture serve anche la pratica sismica prevista dalla Regione Lazio (autorizzazioni sismiche, regolamento regionale 26/2020), con progetto e calcoli firmati da un ingegnere o architetto. Per questo la parcella tecnica di una SCIA è in genere più alta di quella di una CILA. I diritti comunali per la SCIA sono pubblicati da Roma Capitale.

Esiste poi la SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): si usa in alcuni casi al posto del permesso, ma i lavori possono iniziare solo 30 giorni dopo la presentazione.

Permesso di costruire a Roma: quando serve, documenti e tempi

Quando serve

Secondo l’art. 10 del DPR 380/2001 il permesso di costruire serve per:

  • nuove costruzioni, compresi ampliamenti e sopraelevazioni;
  • ristrutturazione urbanistica;
  • ristrutturazione edilizia che porta a un organismo diverso dal precedente con modifica della volumetria complessiva o, nelle zone A (centri storici), con cambio della destinazione d’uso;
  • modifiche di sagoma, volume o prospetti su edifici tutelati come beni culturali.

Documenti per il permesso di costruire

  • domanda sul SUET con la modulistica unificata, firmata dal proprietario e dal progettista;
  • atto di provenienza o altro titolo che dimostri il diritto a costruire;
  • elaborati grafici dello stato attuale e di progetto, relazione tecnica asseverata e foto;
  • documentazione dello stato legittimo (titoli edilizi precedenti, condoni o sanatorie);
  • progetto strutturale e pratica sismica, relazione energetica quando richiesta;
  • pareri e nulla osta necessari (Soprintendenza, autorizzazione paesaggistica);
  • calcolo del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione), dovuto per legge nei casi previsti dall’art. 16.

Tempi del permesso di costruire

L’art. 20 del Testo unico prevede 60 giorni di istruttoria e 30 giorni per il provvedimento finale. Il Comune può chiedere integrazioni una sola volta, entro 30 giorni, e in quel caso il termine riparte. Nei comuni con più di 100.000 abitanti, quindi anche a Roma, i termini dell’istruttoria sono raddoppiati. Scaduti i termini vale il silenzio-assenso, tranne che per gli immobili soggetti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali serve un provvedimento espresso. Nella pratica i tempi dipendono molto da pareri e integrazioni: meglio non fissare la data del cantiere prima di avere il permesso in mano.

Ottenuto il permesso, i lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio e finire entro 3 anni dall’inizio (art. 15). La proroga va chiesta prima della scadenza, altrimenti il permesso decade per la parte non eseguita.

Costruire senza permesso è un reato (art. 44 DPR 380/2001) e il Comune ordina la demolizione delle opere abusive: è il caso in cui l’errore costa di più.

Edilizia libera: i lavori senza pratica

Per l’art. 6 del DPR 380/2001 alcuni lavori non richiedono alcun titolo. Il Glossario dell’edilizia libera (DM 2 marzo 2018) ne elenca le principali voci, tra cui:

  • manutenzione ordinaria: pavimenti, intonaci, tinteggiature, sostituzione di sanitari e serramenti, riparazione degli impianti;
  • pompe di calore aria-aria di potenza inferiore a 12 kW;
  • eliminazione di barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell’edificio;
  • pannelli solari e fotovoltaici, pergolati e tende, alle condizioni del glossario.

Il decreto Salva Casa ha aggiunto all’edilizia libera, a certe condizioni, le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) su balconi e logge e le strutture di protezione dal sole come tende e pergotende, purché non creino spazi chiusi stabili o nuovo volume abitabile. “Libera” non vuol dire senza regole: vanno comunque rispettati regolamento edilizio, vincoli e regolamento di condominio, e gli impianti rifatti vanno certificati dall’installatore con la dichiarazione di conformità (DM 37/2008).

Stato legittimo e Salva Casa: cosa controllare prima di depositare

Prima di qualsiasi pratica il tecnico deve verificare lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis DPR 380/2001), cioè che ciò che esiste corrisponda ai titoli edilizi rilasciati nel tempo. La planimetria catastale da sola non basta: serve confrontare stato di fatto, progetti depositati, eventuali condoni e sanatorie. Per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio si usano le planimetrie catastali di primo impianto e altri documenti probanti.

Cosa ha semplificato il decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha semplificato alcuni passaggi:

  • stato legittimo: può bastare l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile, se il Comune in quell’occasione ha verificato i titoli precedenti (così le linee guida del MIT);
  • tolleranze costruttive (art. 34-bis): resta il 2% per gli interventi nuovi; per quelli realizzati entro il 24 maggio 2024 le tolleranze salgono in base alla superficie utile dell’unità: 2% oltre 500 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 5% tra 60 e 100 mq, 6% sotto i 60 mq (sintesi BibLus). Nelle zone sismiche il tecnico deve attestare anche il rispetto delle norme antisismiche;
  • accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis): per le difformità parziali basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell’epoca in cui sono state fatte le opere, con il pagamento di una sanzione;
  • cambio di destinazione d’uso (art. 23-ter): procedure più semplici per la singola unità, nel rispetto delle norme del piano regolatore.

Se emergono difformità, conviene sanarle prima di presentare la nuova pratica: depositare una CILA su un immobile non in regola non sistema il problema e può bloccare il cantiere o una vendita futura.

Vincoli: centro storico, beni culturali e paesaggio

A Roma i vincoli sono frequenti e cambiano i tempi più di ogni altra cosa:

  • beni culturali (parte II del D.Lgs. 42/2004): su un edificio vincolato qualsiasi lavoro, anche interno, richiede l’autorizzazione della Soprintendenza;
  • vincolo paesaggistico (parte III dello stesso codice): i lavori che cambiano l’aspetto esterno richiedono l’autorizzazione paesaggistica, in forma semplificata per quelli di lieve entità (DPR 31/2017). Gli interventi interni che non alterano l’esterno ne sono di norma esclusi;
  • Città storica del PRG di Roma: gli edifici del centro storico e quelli inseriti nella “Carta per la qualità” hanno regole in più sugli interventi ammessi e sui cambi d’uso, che il tecnico verifica sulle norme del piano regolatore;
  • condominio: per lavori nella propria unità che interessano parti comuni o il decoro dell’edificio conta il regolamento condominiale, e l’art. 1122 del codice civile chiede di avvisare prima l’amministratore.

Documenti da preparare

Per partire con il piede giusto, qualunque sia il titolo, raccogli:

  • documento d’identità e atto di provenienza dell’immobile (compravendita, successione, donazione);
  • visura e planimetria catastale;
  • titoli edilizi precedenti, condoni o sanatorie, recuperabili con l’accesso agli atti presso Roma Capitale;
  • rilievo dello stato di fatto, fatto dal tecnico;
  • dati dell’impresa esecutrice e documenti di regolarità, a partire dal DURC (art. 90 D.Lgs. 81/2008);
  • regolamento di condominio ed eventuale comunicazione all’amministratore;
  • nulla osta o autorizzazioni se l’immobile è vincolato;
  • permesso di occupazione di suolo pubblico dal Municipio, se servono ponteggi, cassoni o depositi su strada.

Errori comuni da evitare

  • Classificare male il lavoro: un muro creduto tramezzo che invece è portante trasforma una CILA in una SCIA con pratica sismica. Va verificato prima, non a demolizione iniziata.
  • Saltare la verifica dello stato legittimo: una difformità vecchia di decenni può bloccare la nuova pratica.
  • Partire troppo presto: con il permesso di costruire si aspetta il rilascio; con la SCIA alternativa, i 30 giorni.
  • Documenti incoerenti: relazione e tavole che non coincidono (misure, nomi dei locali) fanno scattare richieste di integrazione e allungano i tempi.
  • Pagamenti non collegati alla pratica: i diritti vanno versati con l’avviso generato dal SUET per quella pratica.
  • Dimenticare la chiusura: fine lavori, aggiornamento catastale e certificazioni degli impianti servono per vendere, affittare e documentare eventuali detrazioni.
  • Ignorare condominio e suolo pubblico: la pratica può essere in regola e il cantiere fermarsi lo stesso.

Come lavoriamo noi

Edil Dima è un’impresa di ristrutturazioni: la pratica, sia CILA, SCIA o permesso, la firma e la presenta un tecnico abilitato, perché la legge chiede la sua asseverazione. Il nostro compito è coordinare. Durante il sopralluogo guardiamo con te cosa vuoi fare e segnaliamo subito i punti che il tecnico dovrà verificare, come muri portanti, impianti e vincoli. Poi lavoriamo con il tecnico che segue la pratica, forniamo i dati dell’impresa e i documenti di regolarità, organizziamo il cantiere sui tempi del titolo e a fine lavori consegniamo le certificazioni degli impianti per la chiusura della pratica.

Se stai pensando a una ristrutturazione a Roma o in provincia, puoi calcolare una stima con il nostro calcolatore online oppure contattarci per un sopralluogo. Per le agevolazioni fiscali sui lavori trovi una panoramica nella nostra guida ai bonus casa 2026 a Roma.

Domande frequenti sulla CILA

Chi può presentare la CILA in Comune?

La presenta il proprietario o chi ha titolo sull’immobile, ma deve essere asseverata da un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere o perito edile. A Roma la trasmette il tecnico sul portale SUET.

Posso fare la CILA da solo, senza tecnico?

No. L’asseverazione è un elemento obbligatorio della CILA e può farla solo un professionista iscritto al proprio ordine o collegio.

Serve la CILA per rifare il bagno?

Dipende. Se sostituisci rivestimenti e sanitari senza cambiare impianti e distribuzione, di solito è manutenzione ordinaria e non serve. Se sposti tramezzi, realizzi un nuovo bagno o modifichi gli impianti, serve la CILA.

Quanto tempo ci vuole per la CILA?

I lavori possono iniziare appena la CILA è trasmessa. Il tempo necessario è quello che serve al tecnico per rilievo, documenti e disegni, e dipende soprattutto da quanto è in ordine la documentazione dell’immobile.

Cosa succede se ho fatto lavori senza CILA?

Si può presentare una CILA tardiva pagando 1.000 euro di sanzione, ridotti a circa 333 euro se i lavori sono ancora in corso. Se però i lavori richiedevano una SCIA o un permesso, serve l’accertamento di conformità.

Quanto costa una CILA a Roma in totale?

Sommando diritti comunali (291,24 euro fino a 200 mq), onorario del tecnico ed eventuale catasto, le stime pubblicate da studi romani per una CILA semplice stanno indicativamente tra 700 e 1.200 euro. Con documentazione da ricostruire o sanatorie la cifra sale.

Fonti

Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce la valutazione di un tecnico abilitato sul singolo immobile. Immagine: Freepik.